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璧山铁建·東林道项目-中铁二十局进军重庆区县房地产市场的首次尝试

2020-07-06 18:42:48 关注度：

由国家发展改革委员会主管，中国施工企业管理协会主办的《施工企业管理》杂志，在2020年第5期刊登了中铁二十局董事长、党委书记邓勇关于“工程建设企业管理与实践”系列文章之五——《建筑国企的资本经营》，现附全文，以飨读者。

“工程建设企业管理与实践”系列之五

建筑国企的资本经营

资本运营要做足“借”字文章，以钱生钱，借梯登高，快速发展。

建筑企业资本运营的方式主要有产权置换，股权转让，收购兼并，资产重组剥离，租赁经营和托管经营等方式。而国内建筑市场的资本运营项目主要采用的是FT“建设-移交”、BOT“建设-经营-移交”、BOOT“建设-拥有-经营-转让”、BOO“建设-经营-拥有”、PPP（公共私营合作制）等投资融资运行模式。

中铁二十局与中国交建集团组成联合体，以PPP模式中标的巴西萨尔瓦多-伊塔帕里卡跨海大桥，是巴西近年来最大的基建项目，并获特许经营权。

建筑国企资本运营应注意什么

需坚持资本运营与施工主业的有机结合。

资本是由“资”和“本”组成的，“资” 代表资金，“本”代表主业，真正成功的企业是用“资”和“本”共同推动资本雪球的。只重视“资” 而荒废“本”，将使企业陷入高负债的死亡螺旋，导致资本雪球四分五裂；只重视“本”而忽视“资”，可能使企业面临资金断链的生存危机，导致资本雪球冰消雪化。因此，建筑企业的资本运营应充分发挥资本杠杆的作用，以投资带动工程总承包，在产业链上游捕捞“大鱼”的同时；也不能漏掉传统施工主业中的“小鱼”。要大小兼顾，颗粒归仓，凭借企业产业链的优势，统筹勘察设计、金融投资、工程承包、工业制造、物资采购等经营资源，培育设计与施工一体化、投资与施工一体化、施工与运营一体化等经营能力，努力形成综合性的经营开发优势和市场竞争优势。

需注意低成本扩张与资本收益的有机结合。

资本运营的方法是通过资本的流动、组合和交易进行有效运营。资本运营的目的是以少控多，实现价值最大化。因此，资本运营既不能贪多求快，也不能只顾眼前不看长远，要坚打“积极谨慎”的原则，量力而行，科学决策，精确计算和比较分析投入产出的比例，以小投资撬动大市场，以小投入获取大效益，力求投资收益的最入化。

需注意资本运营与风险防范的有机结合。

由于投入大，时间长，牵涉面广，不确定因素多，使得资本项目运作存在着政治、商业和不可抗力三大风险。根据“谁最有能力承担和控制该风险，该风险就由谁承担”的资本项目运行原则，政治风险应由政府承担，商业风险应由企业承担，不可抗力风险由双方各自承担。在上述风险中，企业最关注的是政治风险，即由政府信用导致的风险。因比，在整个项目运作过程中，企业应高度重视《特许经营协议》或《特许经营合同》的谈判、起草和签署工作，力求把协议/合同的性质、风险分配、争议解决在协议或合同中完整、准确地表述，以期防范风险。此外，企业还应牢固树立风险防范意识，强化企业内控风险体系建没，完善企业的资本运营机制，切实做到“风险可控、有利可图”，努力规避活降低各类风险造成的损失。

需注意资本运营与品牌提升的有机结合。

联想与IFM并购事件的发生，标志着我国企业资本运营与品牌资产管理二元互动的时代已经到来。企业品牌的巩固与提升是资本经营的重要保证。管好、用活企业的信誉、品牌等无形资产，也是资本运营的一个重要方面。在资本运营中，它既可作为一种资本入股，减少企业现金等有形资本的流出，又可以通过冠名权支持一个个企业，赢得新的发展空间。然而长期以来，企业更多的是注重利用资金、实物等有形的自有资本进行运营扩张，而对于如何在资本运营的基础上，对品牌资产实施整合性经营，还需要进行深层次的关注。

建筑国企如何有效开展资本运营

古代荀子有一段善于借助外力和外部条件的精彩论述：登高而招，臂非加长也，而见者远；顺风而呼，声非加疾也，而闻着彰。假舆马者，非利足也，而致千里；假舟楫者，非能水也，而绝江河。君子生非异也，善假于物也。

“善假于物”，是智者的选择，成功的捷径。同样，资本运营最鲜明特征也是“善假于物”;其原因就在于任何企业的自有资金都是有限的，加上资本项目投资大、回收期长，任何企业都不会完全以单一的资本金投资的方式去运作项目，而是会采取项目融资的方式进行。风此，资本运营要做足“借”字文章，以钱生钱，借梯登高，快速发展。

作为社会资本牵头人，中铁二十局投资建设并负责运营中国第一条标准PPP模式下的瓮马铁路及南北延伸线，全长220公里。

借势布局，坚定信念，旨在转型“做大”。

就是要在建筑市场周期性急剧波动的情况下，进一步理清运营思路，积极应对。

一是在指导思想上，要牢牢把握上级企业确定的“建筑为本，运营为纲”战略转型方向，把资本运营作为企业发展的长久之策，而不是权宜之计。坚定资本运营是企业创利争效“重头戏”的信念不动摇，积极稳妥地利用资本市场，跳出“打工式”施工承包经营模式和打破“铁路一头独大”的产业格局，逐步使资本运营项目的份额在整个经营份额中达到较高的比重。

二是在经营地域上，从“大山沟”转向“大城市”后，要积极投入城镇化建设和介入各省市新的经济发展区域，大力运作保障房项目，并通过对保障房市场和市政轨道项目的资本运营，实现在城市基建领域的异军崛起，确立上级企立在城市基建行业的领导地位。

三是在产业链延伸方面，要打破行业限制，介入利好行业。比如某建筑国企在争取水利水电、水工疏浚等方面取得了实质性突破，形成了类别齐全、专业多样、层次合理的资质管理体系，为企业调整产业结构、增强市场竞争能力奠定基础，进而在更大范围、更宽领域、更高层面形成企业的综合竞争优势。

借资拓展，顺势作为，旨在升级“做强”。

就是要紧紧把握项目“投资+建设”的发展趋势，抓住地方政府急需资金启动基建项目、提振地方经济发展的有利时机，充分利用企业资金和融资优势，把经营主攻方向放在经济发展的重点区域、建设的关键行业、投资的热点领域，从而在传统经营模式向现代流行模式转变过程中，实现真正的精细化管理、效益型经营，达到资源集成、经验积累、经营模式升级、管理水平升级、盈利质量升级的目标。

要探索组建企业内部商业银行的途径，或参股各省市的地方银行，以及加强与中央企业、金融机构的战略合作，在充分利用银行信贷的基础上，采取发行短期债券、定向债券、融资租赁、政策性长期借贷、资产证券化、发行信托等融资方式，不断丰富融资品种，全方位提高资本运作能力。

要通过EPC、BOT等模式，换代更“芯”，提速升级，在继续巩固一体化综合服务能力的同时，解决过去传统施工中因体制割裂造成的弊端，主动把设计咨询、投标报价、施工管理、后期服务等环节有机整合，加强业务板块资源间的联动，充分发挥产业链的协同效应，千方百计扩大投资收益和施工收益，力求项目投资效益和项目运营效能的最大化，真正把企业建设成为资本密集型、人才密集型、技术密集型和管理密集型大型建筑国企。

借智深化，集约创效，旨在全面“做优”。

从事资本运营，知识就是资本，人才就是财富，要广泛聚集资本运营所需的各类资源要素，充分发挥企业内外各类智力资源在整个运营过程中的增值功能，放大效应。

一是要加强资本项目的前期策划与运作，建立高层互访常态化、项目对接无缝化的工作机制，尽最大可能避免硬碰硬投标。要培养和吸收高素质的理财专家，对重大投资项目的成本、利润、投资回收期、投资风险进行全过程分析。要进一步加强资本运营机构的职能建设，不断提升资本运营队伍的职业化水平。特别是上级企业陆续成立的专业投资公司、资本运营专业机构，在如何实现企业产业结构调整与转型升级、提高盈利能力与保持经济增长、有效利用投资资本与积极应对市场波动等方面发挥其独特作用，竭力为上级企业及成员单位提供专业的资金管理、投融资等金融服务与支持，而不是人为地把自己当成“甲方”，以“庙堂之尊”而疏“江湖之远”，人为割裂了与其他企业的合作关系。

二是要借用外脑，有效控制风险。项目投融资能力不但要求企业自身具备雄厚的资本实力，而且要求企业熟悉国内乃至国际资本市场，熟悉各种现代金融工具，具备很强的项目风险评估能力和项目投资控制能力。这需要我们通过金融、证券、税务、法律等专业人士在专业技术、操作方法上提供帮助。借智生智，规避风险。

中铁二十局参股并负责施工总承包的四川省简蒲高速公路，全长126公里，是当时中国铁建单体投资最大的BOT项目，荣获国家优质工程奖。

三是应根据项目规模大小、难易程度，区分层次，实施有效的资本运营管理。要在抓好现有资本运营项目在建管理、资金回收、确保效益的基础上，进一步发挥投资专业机构的优势和各公司的区位优势，注重比选收益好、见效快、风险可控的资本运营项目，力争掌控一批能够为公司带来可观收益的资本运营项目和优质资产。为调动各公司的积极性，对于投资额在10亿（含）以下的短、平、快项目，可由各公司采取机动、灵活、有效的方式独立运作。为提高项目决策的时效性，对于工程体量大、工期要求紧、总包责任重、投资额在10亿-50亿的项目，在资金允许、风险可控、预期收益良好的前提下，由上级企业组织专家委员会对投融资方案进行评审，然后提交决策委员会决策实施。为确保项目决策的科学性，对事关上级企业发展大局的项目、有影响的“高、大、难、新、尖”建设项目和区域战略性项目，并且投资额在50亿（含）以上的资本项目，在坚持重大投资项目有效性原则（投资项目必须保证应有的资金使用效率），成长性原则（即投资项目的实施必须与企业的成长要求相匹配），能力性原则（即新上项目必须与企业可支配或可利用资源、能力相适应）的前提下，则由上级企业董事会按相关程序决策实施。

确保上级企业运作的资本项目能有较高回报，还应借助市场杠杆作用。适时建立内部招投标中心，进行内部比选，该投标的投标，该招标的招标，分清项目的资本利润、施工利润，以便各尽其职，各担其责。

中铁二十局联合中铁建重庆投资集团合作开发的中国铁建·東林道项目，是进军重庆区县房地产市场的首次尝试。项目于2018年6月动工建设，2018年11月开盘销售。

借力滚动，属地经营，旨在持续“做久”。

适应当地，融入当地，服务当地，与当地互动共享、互帮共荣、互利共赢，是企业的立足之本，发展之源，强大之基。

一是要适应当地。掌握当地项目运作模式、市场特点、准入条件，进而系统地对当地市场进行梳理分类，有的放矢地制定营销策略。

二是要融入当地。积极探索城市经营发展之路，开发城市基础设施，做好一级土地开发，摸索一条“投融资+建设”的城市经营开发新模式。融入当地，必须转变经营理念，力戒短期行为和临时观念，要兼顾眼前，立足长远，变游击战为阵地战；变单兵较量为团队出击，实行上级企业的企业化经营；变过去一次性的“纸杯式”经营为多次受益的“葡萄串”式经营，实现品格化经营、品质化经营、品牌化经营。

三是要服务当地。用发展的眼光，捕捉商机；用创新的思维，开拓市场；用诚信的文化，缔造和谐；用双赢的战略，增强合作，既为地方缺乏建设资金排忧解难，又为企业投融资拓宽渠道，从“跟随市场、寻觅市场”达到“领跑市场、创造市场”的资本运营新境界。

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